Immobilier : les principales mesures du projet Duflot

Face à la baisse du pouvoir d'achat de ménages dans un contexte économique déprimé, le projet de loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) vise à combattre à la hausse du prix des logements et leur pénurie. Parmi les 35 mesures proposées, l'encadrement des loyers dans une vingtaine d'agglomérations et la mise en place d'une garantie universelle contre les impayés sont loin de faire l'unanimité du côté des propriétaires comme des professionnels du secteur.

Il s'agit d'un projet de loi. Aussi, sa version définitive reste conditionnée au vote des députés et des sénateurs. Ce dernier devrait intervenir en septembre 2013. Tous les éléments développés ci-après pourraient ainsi être précisés, corrigés voire annulés.

Encadrement des loyers

La création d'un mécanisme d'encadrement des loyers constitue la mesure phare de ce projet. Il prendra effet dans 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un « déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements et soumises à ce titre à la taxe sur les logements vacants », précise le projet de loi. Les villes de Bordeaux, Lille, Paris, Lyon, Marseille, Nantes, Toulouse ou encore Strasbourg seront notamment concernées.

Chacune de ces agglomérations disposera d'un observatoire des loyers supervisée par un comité scientifique indépendant au niveau national. À partir des données collectées par ces observatoires, les préfets fixeront chaque année par arrêté une fourchette de prix à respecter par quartier et pour chaque catégorie de logement.

Cette mesure vise à contenir « très strictement » l'évolution à la hausse des loyers. Sa mise en application devrait permettre de réduire de 26 % le montant des loyers en région parisienne.

Le projet de loi permettrait de ramener le loyer mensuel d'un studio de 26m² dans le 6e arrondissement de Paris à 800,80 € par mois contre actuellement 1 000 € par mois soit une économie annuelle de 2 390,40 € pour le locataire.

Garantie contre les impayés

Baptisé garantie universelle des loyers (Gul), ce mécanisme vise à « protéger les propriétaires et locataires contre la violence de la crise » a indiqué la ministre du Logement. Cette « sécurité sociale du logement », financée à part égales par le propriétaire et le locataire, permettra de financer les impayés de loyers représentant actuellement entre 2 % et 2,5 % de la totalité des loyers perçus.

Tous les logements du parc locatif privé (meublés compris), à titre de résidence principale, sont éligibles à la garantie universelle des loyers. En sont exclues, les logements conventionnés des organismes HLM et SEM de construction et de gestion de logements sociaux.

Loin d'être finalisée, cette caisse de garantie sera gérée par un établissement public dédié et devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2016.

Transparence des frais d'agence

Autre mesure présente dans le projet de loi : la transparence des frais d'agences immobilières. Ainsi, hormis « la part du montant correspondant à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail, aucune autre rémunération ne pourra être mise à la charge du locataire sauf si l'agent immobilier n'intervient que pour lui sans avoir de mandat du propriétaire ».

Concernant les autres frais à la charge du locataire, le projet de loi prévoit notamment la mise en place d'une grille de vétusté destinée à calculer plus efficacement les réparations locatives ou encore la diminution du montant du loyer en cas de constat d'une surface habitable inférieure à celle indiquée dans le contrat de location.

Les pratiques des agents immobiliers seront également davantage encadrées. Par exemple, face aux nombreux abus émanant de l'activité des « marchands de listes », les logements proposés devront désormais faire l'objet d'un mandat d'exclusivité entre le propriétaire et l'agent immobilier de façon à garantir la disponibilité des biens locatifs.

Lutte contre l'habitat indigne

Lutter contre l'habitat indigne constitue également l'un des principaux objectifs du ministère du logement. En France, « près de 500 00 logements sont considérés comme indignes, ce qui représente environ un million de personnes vivant dans des conditions présentant un risque pour leur santé ou leur sécurité » rappelle le texte de loi. Face à ce constat, un certain nombre de mesures devraient être mises en place telles que l'interdiction d'achats de biens immobiliers aux marchands de sommeil ou encore la mise en place d'une contrainte de réalisation de travaux aux « propriétaires indélicats » dans un délai imparti par les pouvoirs publics.

Conception du plan local d'urbanisme au niveau intercommunal

La conception du plan locatif d'urbanisme (PLU), principal document à la disposition des élus définissant leur politique de logement, s'inscrit dans un plan de mesures plus large destiné à moderniser les règles de l'urbanisme. Actuellement, ces plans sont définis au niveau communal. Le projet de loi prévoit le transfert des PLU aux communautés de commune et aux agglomérations. Cette mesure permettra d'élargir les possibilités de construction afin de lutter contre la pénurie croissante de logements.

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